Imóvel irregular: por onde começar a regularização?

Imagine alguém que compra uma casa, paga o preço combinado e acredita que está tudo resolvido. Anos depois, decide vender o imóvel e descobre que a compra nunca foi registrada.

Ao procurar uma solução, percebe que não basta apresentar o contrato: é preciso entender se ele permite concluir a transferência e quais providências ainda faltam.

Situações como essa mostram que a regularização imobiliária nem sempre começa no cartório. Antes de corrigir a documentação, pode ser necessário resolver uma questão jurídica que está na origem do problema.

O que pode estar por trás de um imóvel irregular?

Nem toda irregularidade é igual. Às vezes, a pessoa comprou o imóvel, mas a transferência não foi registrada. Em outros casos, a construção não aparece na matrícula, há divergências na descrição do bem ou a propriedade ainda está em nome de alguém que faleceu.

Também existem situações em que a pessoa exerce a posse há muitos anos, mas não tem a propriedade registrada em seu nome.

A diferença importa porque cada situação exige uma análise própria. Escolher um procedimento antes de compreender a origem do problema pode gerar gastos, atrasos e expectativas que não correspondem ao que é juridicamente possível.

Quando é preciso resolver outra questão antes

Pense em um imóvel deixado por alguém que faleceu. Antes de atualizar o registro em nome dos herdeiros, pode ser necessário formalizar a sucessão e a partilha.

Se o imóvel foi comprado por contrato e a transferência não foi concluída, será preciso examinar o documento e verificar qual caminho pode permitir a regularização.

Já quando há vários coproprietários, talvez seja necessário esclarecer as quotas ou formalizar um acordo.

A posse também exige atenção. Morar em um imóvel ou cuidar dele durante muitos anos não significa, por si só, que a propriedade esteja registrada em nome de quem o ocupa.

É preciso avaliar como a posse começou, há quanto tempo existe, quais documentos estão disponíveis e se os requisitos de algum instrumento jurídico são atendidos.

Além disso, penhoras, indisponibilidades e outras anotações podem interferir nos atos que se pretende praticar. A existência de uma restrição não produz sempre a mesma consequência: é necessário examinar o registro e, quando houver, a ordem ou decisão relacionada.

A matrícula é essencial, mas pode não contar toda a história

A matrícula do imóvel é um ponto de partida importante. Ela permite verificar a descrição registral, quem aparece como titular e quais registros e averbações foram lançados. Mas, dependendo do caso, será necessário analisar também contratos, escrituras, documentos de herança, plantas ou decisões judiciais.

Isso acontece porque o problema que impede a regularização pode estar fora da matrícula. O registro mostra os atos formalizados, mas compreender a situação exige olhar também para a origem da aquisição e para os documentos que dão suporte ao pedido.

O procedimento certo depende da causa do problema

Retificação de registro, escritura, averbação, inventário e partilha, adjudicação compulsória, usucapião e regularização fundiária são caminhos diferentes. Cada um tem requisitos próprios, e nem todos servem para a mesma situação.

Por isso, o primeiro passo é reunir os documentos disponíveis e esclarecer três pontos: o que consta na matrícula, como o imóvel foi adquirido e qual resultado se pretende alcançar.

Com essas informações, é possível avaliar se a solução pode ser encaminhada diretamente pela via registral ou se depende antes de providências contratuais, sucessórias, familiares, possessórias ou judiciais.

Regularizar é mais do que escolher um procedimento

Em alguns casos, a regularização é simples. Em outros, o registro é apenas a etapa final de um caminho que começa com a solução de outra questão jurídica.

Identificar essa diferença desde o início ajuda a definir os próximos passos com mais segurança e evita tentar resolver a documentação sem enfrentar a causa da irregularidade.

Antes de escolher como regularizar um imóvel, vale compreender a situação como um todo. A partir daí, torna-se possível identificar quais providências são necessárias para que a documentação e a realidade jurídica do bem possam, enfim, corresponder uma à outra.

Referências normativas:

• Código Civil, especialmente o art. 1.245, que trata da transferência da propriedade imobiliária entre vivos mediante o registro do título translativo.

• Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), que disciplina os registros públicos, incluindo os atos do Registro de Imóveis.

• Provimento CNJ nº 149/2023 e alterações posteriores, que institui o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça — Foro Extrajudicial.

• Normas da Corregedoria-Geral de Justiça de Minas Gerais aplicáveis aos serviços notariais e de registro.